水道（上水道・飲用水）の配管調査方法についてまとめた
不動産屋
“こくえい和田さん”
重要事項説明書に記載されている水道（飲用水）の調査項目
ここでの 水道とは、下水と区別して、飲用水・上水道をさします 。
直ちに利用可能な施設 、 配管等の状況 、 整備予定・負担金 の項目があります。
直ちに利用可能な施設
- 公営水道 ：自治体または自治体に準ずる団体（水道事業団）等が運営している水道
- 私営水道 ：公設の水道管がない地域（別荘など）に多く、数軒～数十軒で地下水などを利用、管理しているような水道
- 井戸 ：自分の敷地に井戸を掘り、飲用水として利用している場合
配管等の状況
配管等の状況の項目は重要で、調査が必要です。水道管については、対象物件の 敷地内配管 ・ 前面道路配管 を調査し、 配管の口径 を調査します。 敷地内配管とは 、前面道路配管から敷地内メーター類まで引き込まれている配管のことです。 水道局や役所で確認し、現地と照らし合わせます。
- 公設管 （自治体が所有し、維持・管理する管）
- 私設管 （個人で埋設したため個人が所有し、個人で維持・管理する管）
私設管を利用する場合、 設置者の承諾 を得る必要があります。
整備予定金・負担金
水道管（配管）の調査方法
配管の調査では、 水道管管理図面（上水道管管理図面） を取得し、次の調査ポイントを踏まえて、 前面道路配管の種類・口径・調査物件への引込管 を確認します。あわせて取得できる場合は、 宅内図面 も取得します。
①引込管の口径
昔は13mm管が主流でした。13mmの口径では水栓（蛇口）5つぐらいが目安です。 ラインの引き方と売買の仕方 現在の戸建ては、蛇口の数が7〜8個あるのが一般的 なため、13mmでは容量不足となる可能性があります。水道局にもよりますが、再建築時に 最低20mmか25mmに増径するよう指導 （水道管を引き直すこと）されることが多く、その工事代は、通常自己負担となるため注意が必要です。
アパートの場合はなおさらです。 アパートには規模により40～50mm程度の口径が必要 で、従来の住宅を取り壊してアパートを建てる場合、口径が小さいため引き直すケースが多いです。
止水栓と水道メーターについて
止水栓 （しすいせん）が 右側にある ため、 右から左へ水が流れている ことがわかります。
②引込管の材質
③宅内図面の確認
水道管管理図面（上水道管管理図面）は、公設管の埋設状況を示す図面であり、敷地内への引込管の詳細については参考となる程度に過ぎません。そのため、 他人地利用・他人管埋設 については、必ず 宅内図面で確認 しなければなりません。 宅内図面 は個人情報なので、原則として 所有者の委任状（または、所有者の「媒介契約書」でもよい場合もある）が必要 です。
他人管埋設と他人地利用
配管が他人の土地を通っており、その土地の所有者が変わって新たに使う場合に制限があったり、逆に他の土地への配管が地下を通っているため、建築に制限が生じる場合があります。
・Aの敷地から見ると、Bの管が「 他人管埋設（たにんかんまいせつ） 」している
・Bの敷地から見ると、Aの敷地に「 他人地利用（たにんちりよう） 」している
④1宅地1引込の原則
1つの宅地につき、1つの引込管が原則 です。引込管が複数あると、再建築の際に撤去を求められ、費用がかかる場合があります。
⑤行き止まり管の場合
行き止まり管の場合は、使用軒数と口径の太さによって容量の限界がある ためで、個別に調査の上、確認しなければなりません。
⑥新たに管を引く場合や管を増径する場合
新たに宅内引込管を引く場合や、増径する場合には、水道局へ 加入金（局納金） が発生する場合があるので確認が必要です。もちろん、加入金とは別に引き込み工事代金が必要です。
⑦前面道路の配管が送水幹線の場合
前面道路の配管が 送水幹線（水を遠方地域に送るための大きな管） の場合、一般住宅へ引き込むための引込管と直接接続できないことがあるため、確認が必要です。例えば、東京都水道局では、350mm以下の水道管でないと引込管と接続できません。
私営水道や井戸の調査のポイント
公営水道ではなく、私営水道（組合水道など）の場合には、売主に供給先を確認し、公営水道の調査内容のほかに、 管の維持費 、 使用者変更手続きの方法 、 ラインの引き方と売買の仕方 公営水道になる予定はないか などを確認します。
井戸水を使用している場合は、 飲み水として利用しているかどうか 、 保健所などの定期的な水質検査の必要性と費用 などを確認します。なお、井戸水を飲用水として利用する場合は、基本的に無料ですが、公共下水で排水していると、水量メーターが付けられて下水料金の支払いを求められる場合もあります。
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チャート機能
チャートを大きく表示させたい場合、で銘柄セレクターを表示、で非表示にすることができます。
指数や為替も選択できます！
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ラインの引き方と売買の仕方 ラインの引き方と売買の仕方 マイチャート
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トレンドライン
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ラインの引き方と売買の仕方 円
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ラインの引き方と売買の仕方 
銘柄を指定するには
基準銘柄 基準となる銘柄を選択します。個別銘柄だけでなく、日経平均株価やTOPIXなどの株価指数や業種別指数を指定することができます。 比較銘柄１〜３ 基準銘柄と比較する銘柄を選択します。最大３銘柄まで指定することができます。
差分 基準銘柄と比較銘柄の差分を表示します。 相関分析 基準銘柄と比較銘柄の相関関係を表示します。
ガイドの作成と管理
垂直ガイドを作成するには、アートボードの左の線にポインターを合わせ、 アイコンが表示されるまで待ちます。アイコンをクリックしたまま、目的の位置にドラッグします。
水平ガイド
水平ガイドを作成するには、アートボードの上の線にポインターを合わせ、 アイコンが表示されるまで待ちます。目的の位置にドラッグ＆ドロップします。
ガイドのコピーとペースト
これでガイドを利用できるようになりました。作成したガイドは、ガイドをコピー、ガイドをペーストオプションを使用して、すばやく複製できます。
ガイドをコピー
アートボードからガイドをコピーするには、アートボードを選択し、表示／ガイド／ガイドをコピーをクリックします。
ガイドをペースト
コピーしたガイドをペーストするには、「表示」をクリックするか、アートボード上で右クリックし、ガイド／ガイドをペーストを選択します。
ガイドの削除
アートボード上の複数のガイドを削除するには、アートボードを選択し、アートボードを右クリックして「表示」オプションをクリックします。ガイド／ガイドを消去を選択します。
ガイドの非表示とロック
ガイドを一時的に非表示にし、必要に応じて有効にするには、「ガイドをすべて隠す」オプションを使用します。
macOS と Windows でガイドを非表示にしたり、ロックしたりするには：
ガイドを隠す
- 上部のメニューバーから、表示／ガイドをすべて隠すオプションをクリックします。また macOS ラインの引き方と売買の仕方 では、Command+; を使用して、ガイドを非表示にすることもできます。
- アートボードを右クリックし、ガイド／ガイドをすべて隠すを選択します。また Windows で、Ctrl+; を使用してガイドを非表示にすることもできます。
ガイドをロック
- 上部のメニューバーから、表示／ガイドをすべてロックオプションをクリックします。また macOS では、Command+Shift+; を使用して、ガイドをロックすることもできます。
- アートボードを右クリックし、ガイド／ガイドをすべてロック を選択します。また Windows で、Ctrl+Shift+; を使用してガイドをロックすることもできます。
スマートガイドを使用したオブジェクトのスナップ整列
グリッドを使用したオブジェクトの配置
レイアウトグリッドまたは方眼グリッドを追加するには、1 つ以上のアートボードを選択します。プロパティインスペクターのグリッドセクションに移動し、「レイアウト」または「方眼」を選択します。
契約書を訂正する方法とは？訂正方法と注意点を解説
IPO コラム
IPO手順とは？準備から申請までのスケジュールを解説します
【IPOの手順】 この記事では、IPOの手順を以下4段階に分けてご説明します。 直前々期以前 直前々期 直前期 申請期 IPO手順① 直前々期以前 申請３期以前では、課題を洗い出し、順次改善を行い、体制を構築していく必要があります。 コンサルティング会社・顧問弁護士の選定 IPOのメリット・デメリットを把握し、IPOすべきか慎重に判断する必要があります。 IPOには膨大な費用や時間がかかるためです。それらを無駄にしないためにも経験豊富なIPOコンサルタントや法的サポートが可能な弁護士を選定します。 監査法人の選定 IPOの要件として直前２期分の会計監査が行われる必要があります。 原則として過去に遡って監査を行うことは認められません。よって、最低でも上場申請時期より３期前頃には選定します。 また、実際に監査法人と監査契約を結ぶ前にショートレビューを受けると良いでしょう。 ショートレビューのメリットは以下３点です。 1. 短期間（2～3日程度）のヒヤリングを通じてIPOに向けた課題が洗い出される 2. 洗い出された課題をもとに主要な課題を把握し、解決しておくことでコストの削減 […]
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判例紹介
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事実関係 A社は工器具類の製造販売を営む株式会社であり、Yが代表取締役社長、Bが代表取締役専務を務めていました。 X社は昭和27年3月4日頃、Bから鋼材を買い受けたい旨の申込みを受け、鋼材合計16トンをA社に引き渡しました。A社はその代金支払いの方法として、手形金額72万円、振出人A社代表取締役社長Yとする本件約束手形を振り出してX社に交付しました。 ところが、X社が満期日に支払呈示を行ったところ、支払いを拒絶されてしまいました。その後、A社は相次いで手形を不渡りとし、遅くとも昭和27年4月中には店舗を閉鎖して整理に入らざるを得なくなりました。 手形金額の支払いを受けられなくなったX社は、Yに対して、Bとの共同不法行為、Bに対する代理監督者責任、Bに対する監視義務違反を主張して損害賠償を求めました。 判旨 第一審は、Yの共同不法行為に基づく責任と代理監督者責任についてはいずれも否定しましたが、Bに対するYの監視義務違反を認めました。 ただし、X社が本件取引に当たってA社の信用調査等を行っていないことを理由として、過失相殺を認めました。 最高裁は、「株式会社の代表取締役は……、定款に別段 […]
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- 2019年7月22日
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IPO コラム
IPOにおける法務の役割・必要性を徹底解説
IPOを成功させるには、法務の充実が欠かせません。 例えば東京証券取引所(一部･二部)の場合、以下の実質審査基準をパスできなければ、上場できません。 企業の継続性及び収益性 企業経営の健全性 企業のコーポレート・ガバナンス及び内部管理体制の有効性 企業内容等の開示の適正性 その他公益又は投資者保護の観点から東証が必要と認める事項 引用元：日本取引所グループ｜上場審査基準 この記事では、上記審査基準に対して、どのように対策をしていくのか、法務がどう関係するのか、といったポイントをご説明します。IPOを考えられている方は参考にしてみてください。 IPOの審査基準と法務の役割 ここでは、東京証券取引所(一部･二部)の上場審査基準を例に、具体的にどのような点が審査され、どのように法務がかかわってくるかを説明します。 企業の継続性及び収益性 企業の経営活動の継続のため、安定した利益計上と支払能力の維持が求められます。 ・継続性とは 仕入れ・生産・販売などすべての事業活動について、これまでの実績や各取引先との関係性を精査され、製品やサービスの需要動向と照らし、事業が安定 […]
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- 2021年6月11日
- IPO コラム
コラム 資金調達・デューデリジェンス・M&A
M&Aによる事業承継について解説
Ｍ＆Ａとは、他の会社を合併・買収する経営手法です。事業承継には複数の方法があり，他の企業に事業を引き継ぐ方法は、Ｍ＆Ａの一種です。 以前は、Ｍ＆Ａというと大企業が行うものというイメージがありましたが、現在は事業承継に関する問題の解決方法として、中小企業の経営者にとっても一般的な方法です。 ラインの引き方と売買の仕方 事業承継でＭ＆Ａを選択する経営者が増えている理由は… 後継者問題を解決できる 相互に発展できる 社員の雇用が保証され、成長機会が増える 個人保証や担保提供から解放される 事業承継は、個人ではなく他の企業へ引き継ぐことで、従業員の雇用を守りつつ、取引先との関係を維持できる有力な方法です。 ここでは、譲渡側と譲受側それぞれの主なメリット・デメリットについて解説します。 Ｍ＆Ａによる事業承継 譲渡側の場合 事業承継における問題には、「後継者がいない」「個人保証が重くのしかかる」という問題があります。Ｍ＆Ａによってこれらの問題を解決できます。 譲渡側の主なメリット 譲渡側の主なメリットは以下5点です。 後継者問題の解決 従業員 […]
国内株式のリスクと費用について
国内株式の委託手数料は「超割コース」「いちにち定額コース」の2コースから選択することができます。
〔超割コース（現物取引）〕
1回のお取引金額で手数料が決まります。
取引金額 取引手数料
5万円まで 55円（税込）
10万円まで 99円（税込）
20万円まで 115円（税込）
50万円まで ラインの引き方と売買の仕方 ラインの引き方と売買の仕方 275円（税込）
100万円まで535円（税込）
150万円まで640円（税込）
3,000万円まで1,013円（税込）
3,000万円超 1,070円（税込）
〔超割コース（信用取引）〕
1回のお取引金額で手数料が決まります。
取引金額 取引手数料
10万円まで 99円（税込）
20万円まで 148円（税込）
50万円まで 198円（税込）
50万円超 385円（税込）
超割コース大口優遇の判定条件を達成すると、以下の優遇手数料が適用されます。大口優遇は一度条件を達成すると、3ヶ月間適用になります。詳しくは当社ウェブページをご参照ください。
〔超割コース 大口優遇（現物取引）〕
1回のお取引金額で手数料が決まります。
取引金額 取引手数料
10万円まで 0円
20万円まで110円（税込） ラインの引き方と売買の仕方
50万円まで 261円（税込）
100万円まで 468円（税込）
150万円まで559円（税込）
3,000万円まで ラインの引き方と売買の仕方 886円（税込）
3,000万円超936円（税込）
〔超割コース 大口優遇（信用取引）〕
約定金額にかかわらず取引手数料は0円です。
〔いちにち定額コース〕
1日の取引金額合計（現物取引と信用取引合計）で手数料が決まります。
1日の取引金額合計 取引手数料
100万円まで0円
200万円まで 2,200円（税込）
300万円まで 3,300円（税込）
以降、100万円増えるごとに1,100円（税込）追加。
※1日の取引金額合計は、前営業日の夜間取引と当日の日中取引を合算して計算いたします。 ラインの引き方と売買の仕方
※一般信用取引における返済期日が当日の「いちにち信用取引」、および当社が別途指定する銘柄の手数料は0円です。これらのお取引は、いちにち定額コースの取引金額合計に含まれません。
- カスタマーサービスセンターのオペレーターの取次ぎによる電話注文は、上記いずれのコースかに関わらず、1回のお取引ごとにオペレーター取次ぎによる手数料（最大で4,950円（税込））を頂戴いたします。詳しくは取引説明書等をご確認ください。
- 信用取引には、上記の売買手数料の他にも各種費用がかかります。詳しくは取引説明書等をご確認ください。
- 信用取引をおこなうには、委託保証金の差し入れが必要です。最低委託保証金は30万円、委託保証金率は30％、委託保証金最低維持率（追証ライン）が20％です。委託保証金の保証金率が20％未満となった場合、不足額を所定の時限までに当社に差し入れていただき、委託保証金へ振替えていただくか、建玉を決済していただく必要があります。
レバレッジ型ＥＴＦ等の一部の銘柄の場合や市場区分、市場の状況等により、30％を上回る委託保証金が必要な場合がありますので、ご注意ください。
【貸株サービス・信用貸株にかかるリスクおよび費用】
リスクについて 貸株サービスの利用に当社とお客様が締結する契約は「消費貸借契約」となります。株券等を貸付いただくにあたり、楽天証券よりお客様へ担保の提供はなされません（無担保取引）。
（信用貸株のみ） 株券等の貸出設定について 信用貸株において、お客様が代用有価証券として当社に差入れている株券等（但し、当社が信用貸株の対象としていない銘柄は除く）のうち、一部の銘柄に限定して貸出すことができますが、各銘柄につき一部の数量のみに限定することはできませんので、ご注意ください。
当社の信用リスク 当社がお客様に引渡すべき株券等の引渡しが、履行期日又は両者が合意した日に行われない場合があります。この場合、「株券等貸借取引に関する基本契約書」・「信用取引規定兼株券貸借取引取扱規定第2章」に基づき遅延損害金をお客様にお支払いいたしますが、履行期日又は両者が合意した日に返還を受けていた場合に株主として得られる権利（株主優待、議決権等）は、お客様は取得できません。 投資者保護基金の対象とはなりません 貸付いただいた株券等は、証券会社が自社の資産とお客様の資産を区別して管理する分別保管および投資者保護基金による保護の対象とはなりません。 手数料等諸費用について お客様は、株券等を貸付いただくにあたり、取引手数料等の費用をお支払いいただく必要はありません。 配当金等、株主の権利・義務について 貸借期間中、株券等は楽天証券名義又は第三者名義等になっており、この期間中において、お客様は株主としての権利義務をすべて喪失します。そのため一定期間株式を所有することで得られる株主提案権等について、貸借期間中はその株式を所有していないこととなりますので、ご注意ください。（但し、信用貸株では貸借期間中の全部又は一部においてお客様名義のままの場合もあり、この場合、お客様は株主としての権利義務の一部又は全部が保持されます。）株式分割等コーポレートアクションが発生した場合、自動的にお客様の口座に対象銘柄を返却することで、株主の権利を獲得します。権利獲得後の貸出設定は、お客様のお取引状況によってお手続きが異なりますのでご注意ください。貸借期間中に権利確定日が到来した場合の配当金については、発行会社より配当の支払いがあった後所定の期日に、所得税相当額を差し引いた配当金相当額が楽天証券からお客様へ支払われます。 株主優待、配当金の情報について 株主優待の情報は、東洋経済新報社から提供されるデータを基にしており、原則として毎月1回の更新となります。更新日から次回更新日までの内容変更、売買単位の変更、分割による株数の変動には対応しておりません。また、貸株サービス・信用貸株内における配当金の情報は、TMI（Tokyo Market Information；東京証券取引所）より提供されるデータを基にしており、原則として毎営業日の更新となります。株主優待・配当金は各企業の判断で廃止・変更になる場合がありますので、必ず当該企業のホームページ等で内容をご確認ください。 大量保有報告（短期大量譲渡に伴う変更報告書）の提出について 楽天証券、または楽天証券と共同保有者（金融商品取引法第27条の23第５項）の関係にある楽天証券グループ会社等が、貸株対象銘柄について変更報告書（同法第27条の25第２項）を提出する場合において、当社がお客様からお借りした同銘柄の株券等を同変更報告書提出義務発生日の直近60日間に、お客様に返還させていただいているときは、お客様の氏名、取引株数、契約の種類（株券消費貸借契約である旨）等、同銘柄についての楽天証券の譲渡の相手方、および対価に関する事項を同変更報告書に記載させていただく場合がございますので、予めご了承ください。 税制について 株券貸借取引で支払われる貸借料及び貸借期間中に権利確定日が到来した場合の配当金相当額は、お客様が個人の場合、一般に雑所得又は事業所得として、総合課税の対象となります。なお、配当金相当額は、配当所得そのものではないため、配当控除は受けられません。また、お客様が法人の場合、一般に法人税に係る所得の計算上、益金の額に算入されます。税制は、お客様によりお取り扱いが異なる場合がありますので、詳しくは、税務署又は税理士等の専門家にご確認ください。
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